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o房产投资:“黄土”也能变成黄金。

2020-09-15 08:26:46

炒房就是根据不同时期房价的差价,低价买入高价卖出,从中获取利润。炒房般有三种形态:炒楼花、出租、转手买卖。“炒楼花”是指买家在楼盘未落成之际只交数量很少的订金,订下一套或多套单元,之后转手卖给别人,套取高额订金从中赚取差价。购房出租者是相对保守和实力不强的投资者,他们的投资策略是以租养房。转手买卖是指在上海、北京等房价上升较快的城市,在房屋预售时以较低的价格买进,当所买的房屋成为现房后,房价已有了不小的涨幅,再转手卖出去。

“决定之后再买,而且要买还是十套十套地买。”这句话出自温州的一位普通全职主妇。在温州,先生在外面做生意,太太拿着闲钱去投资。与其把钱存在银行,还不如拿这钱生钱。房子又是女人的最爱,她在享受买房所带来的快乐的同时,还能帮先生投资生财,何乐而不为?

所以,太太炒房团的队伍越来越壮大。彭小姐说,温州人几乎人人都会去炒房。钱不够,可以靠互助会周转,也可以和银行貸款,几个人合股买房。一般跑出去买房的,除非是专业炒房者,其他都是她们这些闲着的太太。

彭小姐回忆自己第一次去上海买房是在2004年,当年也是因为看到亲戚在上海买房涨了又涨,就拿了家里的闲钱去买房。因为跟亲戚学了炒房经,又听说普陀区曹杨路那里有个小区房子不错,就跟一个姐妹一起去上海买房。

2004年买的房子一共80万,首付了40%,也就是32万,其他分10年贷。彭小姐每个月还货4000多,房租那时候可以租5000左右,不仅可以还房贷,还有点剩余。不过,她没有真的还10年贷款,在两年后就把这房子抛出去了,差价差不多有100万了。

后来彭小姐又拿着这些赚来的钱,买了周边社区的一套房子,还跑去了昆山、太仓那些地方买了些小房子,操作方法也差不多。她说自己一般不太喜欢看房产广告,选项目主要靠亲戚朋友间的互相沟通,然“太太团”出发一起去看房。福州、泉州、宁波、无锡她们都跑过。

自从中国房地产市场开始启动以来,房价多年来一路猛进,大涨特涨,特别是2005~2007年,全国主要城市房价涨得离谱。以上海为例,有关统计数字表明,上海外环平均房价达到16000元,内环35000元。买一套60平方米的房子,外环要96万,内环则要210万元。上海人均年收入约30000元,三口之家年收入9万元,扣除基本生活费用,每年能余下5万元。如此类推,买一个外环的房子要19年,内环的房子要42年。值得注意的是,这样的算法没有结算利息。如此高的房价,令普通民众瞠目结舌,有多少普通民众能买得起房子?

但是,事实上还是有很多人买得起房子,只不过他们不是满足自己的自住需求,而是用来投资的。房地产投资为什么令那么多人着迷,它究竟有什么优势呢?现在就让我们细细地盘点一下,看看其中的奥妙

房地产投资一个最显著的特点就是:可以用别人的钱来赚钱几乎所有的人,在今天要购买房屋时,都会向银行或金融机构贷款,越是有钱的人越是如此。在房地产投资中,你可以靠借钱买房,也就是举债,人们称之为投资房地产的“债务杠杆”

银行之所以乐意贷款给你,主要是因为房地产投资的安全性和可靠性。除房地产外,你要投资其他类型的项目,可能就不会有这么好的运气轻而易举地借到钱了,通常,对于那些回报不太有保障的项目,银行多采取审慎的态度。

接下来的问题就是付贷款和利息了,很多投资者通过租房就能把这一问题轻松解决。因为投资者的债务都是由房客来承担的。从房地产投资的一般性资金流向来看,投资人在贷款购买房地产后,都是通过把所属房产出租来获得收益,然后再把租金收入还付给银行以支付贷款利息和本金。

此外,因为房地产是一项有关人们基本生存的资产,因此各国对房地产方面的融资总是予以最大的宽容度,不但贷款的期限长,而且利率也较之于其他消费贷款低很多。如果在房地产投资中,合理且最大化地利用房地产贷款这一优势,那就等于把房地产变成你的银行,它为你的房地产投资和其他方面的消费贷款提供数额可观的资金,但是只支付很低的利息。

房地产投资的另外一个显著的特点就是它具备很大的增值潜力。随着经济的发展和城市化进程的加快,在城市地区,大量有效的土地被一天天增多的人所占据,使之越来越少,其价值由此变得越来越高。

与现在城市房地产需求不断增加相联系的是,房地产投资的周期长,获利的空间就大,贏利时间也就长。一般情况下,一个房子的寿命在100年左右,最短也在60年以上。从借钱买房的角度来看,投资房地产不但得到了物业的产权,而且可以赢得至少40年以上的获利时间。房地产增值潜力表现的另一方面是,它能够有效地抵消通货膨胀带来的负面影响。在通货膨胀发生时,房地产和其他有形资产的建设成本不断上升,房地产价格的上涨也比其他一般商品价格上涨的幅度更大,但像钞票这样的非实质资产却因此不断贬值。在这个意义上,许多人都把房地产作为抗通货膨胀,增值、保值的手段。

实际上,投资房产就是根据不同时期房价的差价,低价买人高价卖出,从中获取利润。在生活中我们会发现,一边是痛心疾首大呼房产泡沫严重,另一边是持续走高的房价。其实这与房地产自身的特性是紧密相关的。那么,我们在购买房产时,什么样的房产最具有升值的潜力呢?

首先,房产作为不动产,其地理位置是最能带来升值潜力的条件。地铁、大型商圈交通枢纽等地段的房产升值潜力比较大其次,所购房产周边的基本配套设施和政府综合城区规划的力度和预期,有便捷的交通、学校,都将为楼盘升值起到推动作用。再次,房产所属的小区的综合水平,物业设施、安全保障、公共环境以及房屋本身内在的价值等,都是未来房产升值的评判标准。

最后,要看该房产所属地的出租率和租金情况。一个地区的不动产销售数据有时会失真,但出租行情作为终端用户的直接使用情况,其租金和出租率较为真实,可以明确地告知你该地区物业的真实价值。同时,租金和出租率也是不动产短期收益的衡量指标之一。

然而,并不是只要投资房地产就会有收益,过度的投机可能会引发房产泡沫。泡沫经济是对一地虚假繁荣经济的比喻,意指经济的发展不是凭内力驱使出来的而是在搓衣板上用肥皂搓出来的光环。这种看上去美丽的泡泡停留的时间短暂,个微小的触动就足以让泡沫化为乌有。

国际上的炒房比率警戒线是15%,一旦房地产价格下跌,原来准备持房待涨的赚钱预期就成了泡沫,这些炒房人会抛售现房,对下跌的房地产市场无疑是雪上加霜。另外,国际上的房屋空置率警戒线是10%,而2009年4月底北京市的空置率已达到22.3%,已到危险边缘,如在房价形成下跌的预期之时,这就是一颗定时炸弹。一般炒房人比自住买房人更难承受下跌损失,因为大多贷款买房,借资金杠杆放大了风险,涨则收益成倍增加,跌则也损失成倍增加。所以房产市场泡沫一旦破灭,带来的将是血的代价。所以,房产带给我们的不仅有高额的回报,还有巨大的风险,倘若要投资房产,还是需要谨慎思量。

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